Kiinteistöhuolto (talvikunnossapito)
Isännöintitoimisto haluaa välttää yllätykset – talveen valmistautuminen alkaa jo kesällä
Taloyhtiön varautuminen talveen sisältää monenlaista mietittävää. Tämän syksyn teemaksi on noussut energiansäästö.
”KAIKKI TÄHTÄÄ siihen, että olisimme valmiina, kun lumi
tulee ja talvi alkaa”, Isännöitsijä Joni Kulmala Keuruun
Kiinteistökolmio Oy:stä kertoo.
Keuruun kiinteistökolmiolla on isännöintisopimus noin
50:n taloyhtiön kanssa Keski-Suomessa Keuruun seudulla.
”80 prosenttia taloistamme on kaukolämmön piirissä.
Kymmenkunta on sähkölämmityksessä ja pari lämmitetään
pelletti-
öljy-yhdistelmällä”, Kulmala kertoo.
Energia-asiat ovat olleet pääteemana alkavaan talveen
valmistauduttaessa.
”Meillä on Keuruulla toimiva kaukolämpö. Toimintavarmuus,
huolettomuus ja hinta ovat omaa luokkaansa. Jos
jotain ongelmia tulee, niin ne eivät yleensä aiheuta isoja häiriöitä
lämmitykseen”, Kulmala kiittelee Keuruun Energian
kaukolämpöverkkoa.
”Sähkölämmityksen tulevaisuudesta on vaikea sanoa.
Haasteita ainakin on luvassa”, Kulmala miettii.
”Lämmitysmuotona sähkö on hyvä, varsinkin jos tekniikka
on modernia. Uudet tekniikat ovat kylmälläkin todella tehokkaita
ja näin kulutus jää maltilliseksi.”
Pelletti on harvinaisempi tapa hoitaa lämmitys, mutta siinäkin
on puolensa.
”Pellettiä menee vuodessa paljon. Meillä ei ole toistaiseksi
ollut vaikeuksia saada pellettiä, mutta kustannukset kasvavat”,
Kulmala kertoo.
”Pelletillä on meidän taloissamme lämmitetty talvikaudet.
Kesällä kattilan käyttöä vaikeuttaa se, että liekki tulisi olla
koko ajan päällä, vaikka kelit vaihtelisivat. Käyttövesi tarvitsee
lämmittää joka tapauksessa. Öljypolttimella on päästy
vaikuttamaan näihin hetkiin kustannustehokkaasti.”
Kustannukset muodostuvat monista eri kanavista.
”Pellettikattila vaatii paljon huoltoa. Kiinteistönhoitajien
on tunnettava talonsa ja laitteet. Tämä näkyy huoltokustannuksissa
ja ulkopuolisten huoltajien käynnit maksavat tietysti
vielä erikseen”, Kulmala sanoo ja kertoo edessä olevista
haasteista.
”Hyvin hoidettuna ne kuitenkin toimivat. Nyt on kuitenkin
tullut aika, jolloin esimerkiksi 15 vuotta vanhat kattilat vaativat
uusimista. Eli taas mietitään mitä kannattaisi tehdä.”
Täysin huoltovapaita lämmitysmuotoja ei ole.
”Kaukolämmön vaihtimetkin vaativat uusimista. Vaihtimen
tai lämpöpakan vaihto onkin kirjattu monen taloyhtiön huoltosuunnitelmaan
silmälläpidettäväksi asiaksi.”
Säätöjä tehdään ennakoiden
”Kaikissa taloissamme on käytössä lämmityksen automatiikkaa.
Taloihin on säädetty lämpökäyrä ja se ohjaa kaukolämmön
käyttöä”, Kulmala kertoo.
Uudiskohteet ovat seudulla harvinaisempia. Ikääntyvien
talojen tekniikka vaatii niksinsä ja tässä korostuu huoltoyhtiöiden
ammattitaito. Huoltoyhtiöt ja isännöitsijät tuntevat
talonsa. Säädöt ja käyrät tehdään ohjausyksiköstä, joka
ohjaa talon lämpöä ulkoilman lämpötilaan verraten.
”Energia-asiat ovat
olleet pääteemana
alkavaan talveen
valmistauduttaessa.
”Nykyaikaisia älytaloja on vielä vähän. Vanhat ratkaisut
ovat koko Suomen mittapuulla hyvin samanlaisia”, Kulmala
kertoo.
Tarvitseeko toimivaksi tehtyjä lämmitysprofiileja sitten muokata?
”Verkosta tuleva lämpö vaihtelee. Lisäksi patteriverkkoihin
voi kertyä sakkaa tai siellä on muita kiertoon vaikuttavia tekijöitä”,
Kulmala tietää.
”Huoltoyhtiöiden pitää olla hereillä. Tarkkailu ja seuraaminen
säästävät paljon rahaa. Seuraamme tilastoja ja kuulemme
ajatuksia myös asukkailta. Jälkikäteen tehdyt korjaukset ovat
jo myöhässä, eikä ihan optimaalisimpaan tehokkuuteen näin
päästä.”
Asukkaiden aktiivisuus on arvossaan
Asukkaiden palaute on hyvin henkilökohtaisen kokemuksen
tulosta. Syksyn ja kosteuden saapuessa huoneisto saattaa tuntua
kylmältä, vaikka mitattu lämpö olisikin tasaisen lämmin.
”Soittoja tulee paljon ja kaikki tarkastetaan. Nämä signaalit
ovat hyvin arvokkaita meille”, Kulmala sanoo ja kertoo esimerkin
palautteesta.
”Ajatus on, että ulkoilman kylmetessä patterin tulisi olla
lämmin. Meille tulee paljon kysymyksiä, että miksi patterit
eivät ole lämpöisiä, vaikka ulkona on kylmä?”
”Käymme sitten tarkastamassa huoneistoissa lämpötiloja.
Asunnon lämpötila on määräävä tekijä, sillä termostaatti säätää
patterien lämpötilaa huonelämmön mukaan.”
Huonelämpöön vaikuttaa moni tekijä, esimerkiksi ihmiset,
uunit, saunat ja muut lämmönlähteet nostavat huonelämpötilaa.
Näin huonelämpötila ja pattereiden lämpö eivät välttämättä
kulje käsi kädessä.
Periaate kuitenkin on, että kylmä pidetään ulkona ja
lämpö sisällä. Näin lämmitys on myös kustannustehokasta.
”Kartoitamme kokouksissa tarpeita ikkunoiden tiivistyksille
ja jopa remonteille. Kalliitkin ikkunaremontit ovat yleensä hieman
edullisempia toteutettavia talvikuukausien aikana.”
Sopivan huonelämpötilan määrittäminen on kulujen kannalta
iso asia.
”Kannattaa huomioida, että jo kahden asteen pudotus
huonelämpötilassa tuo jopa 10 prosentin säästön lämmityskuluissa”,
Kulmala laskeskelee.
Asukkaiden pienet puuhastelut ovat tervetullut apu kiinteistönhuoltoon.
”Haravoinnin ja lisähiekoituksen kaltaiset työt ovat aina
suotavia talkoita. Esimerkiksi hiekoitusastioiden puutteesta on hyvä viestiä isännöitsijälle, sillä vahingon sattuessa kustannukset
jakautuvat koko taloyhtiölle”, Kulmala toteaa.
Varautumisesta huolimatta kaatumistapaturmia sattuu vuosittain.
Vakuutuksissa on tapaturmien varalle pykäliä, mutta
yhtiöiden omavastuuosuudet ja vaikutus tulevaisuuden vakuutuskuluihin
tekevät vahinkojen korvaamisen vakuutusten kautta
tarkoin harkittavaksi.
”Sitten taas kattojen putsailut tai lumien pudottelut eivät
ole missään nimessä sopivia asukkaiden tehtäväksi”, Kulmala
toppuuttelee.
Jukka-Pekka Laakso Keski-Suomen Talonmiespalvelusta ja Joni Kulmala Keuruun Kiinteistökolmiosta kertovat ennakoinnin olevan avain onnistumiseen.
KUVA: KEURUUN KIINTEISTÖKOLMIO OY
Talvi tuo lumen ja liukkauden
Talvi tuo tullessaan myös lumen. Siihenkin on tärkeää olla valmiina.
”Lumitöitä ajatellen jokaisessa taloyhtiössä pitää olla hyvät
läjityspaikat ja niiden toimivuutta mietitään syksyllä. Tämä on
korostunut viime aikojen runsaslumisina talvina”, Kulmala kertoo.
”Tarvittaessa lumien poistamiselle mietitään suunnitelma ja
lumet viedään pihapiiristä ennakkoon mietitylle paikalle.”
Liukkaus on lisääntynyt viime vuosina.
”Ennen talvet olivat erilaisia. Hiekoitushiekan määrä on
moninkertaistunut vuosien mittaan, sillä nykyään kelit vaihtelevat
enemmän ja jäätikköä kertyy hyvin usein”, Kulmala sanoo.
vaihtelevat
enemmän ja jäätikköä kertyy hyvin usein”, Kulmala sanoo.
”Iso hiekan määrä on tuonut sitten myös poistamisen tuomat
ongelmat. Kerran käytettyä hiekkaa ei saa sellaisenaan
käyttää uudelleen hiekoittamiseen.”
Hiekoitusastiat tarkastetaan osana talveen valmistautumisen
töitä.
Energiaa kuluu muuhunkin kuin lämmitykseen
”Taloyhtiön suurimmat sähkösyöpöt koostuvat lähinnä
valoista, hisseistä, autolämmityksestä ja saunoista. Näiden
lisäksi kulutusta kasvattavat esimerkiksi kylmäkellarit, joista
monessa kohteessa on jo pyrittykin luopumaan”, Kulmala kertoo
ja sanoo sähkönkulutuksen pienentämiseen olevan keinoja.
”Valoihin lisätään liikkeentunnistavaa automatiikkaa ja
autonlämmitykseen ajastimia. Saunavuoroja on tiivistetty
siten, että saunoja tarvitsee pitää mahdollisimman vähän
aikaa päällä”, Kulmala miettii ja sanoo ihmisten ottaneen
energiatalkoot
omakseen.
”Pienet muutokset on otettu hyvin vastaan ja energiansäästö
on koettu yhteisenä asiana. Tämä auttaa pitämään
taloyhtiön keräämät maksut matalana.”
Lämmitystolpat ovat hyvä esimerkki vuoden ympäri tehtävästä
työstä.
”Meillä on tapana kiertää kaikkien talojen lämmitystolpat
kesäaikaan läpi. Tarkastamme niiden toiminnan ja käytettävyyden
lukon, ajastimien ja virrantulon osalta”, isännöitsijä
Kulmala kertoo.
”Ellei tätä tehdä, niin ensimmäisten pakkasten tullessa
vikailmoituksia tulee rypäs ja korjaukset venyvät.”
”Ennakointi on avain onnistumiseen”, Kulmala tiivistää.
Teksti: Tommi Nieminen
