kita-LAKI
Uusia tuulia lyhytvuokrauksen sääntelyyn
Viime vuosina lyhytvuokraus on yleistynyt merkittävästi esimerkiksi Airbnb:n kaltaisten verkkoalustojen kautta. Helsingissä yöpymisiä kertyy jo yli 850 000 vuodessa ja Rovaniemellä lähes 700 000 vuodessa. Suuresta volyymistaan huolimatta lyhytvuokraus ei kuitenkaan ole ollut aikaisemmin lailla säänneltyä, mistä on seurannut epäselvyyttä lyhytvuokrauksen edellytyksistä. Tulkintaongelmia on ollut niin asunnon käyttötarkoituksen arvioinnin kuin mahdollisiin häiriöihin puuttumisenkin osalta. Näihin kysymyksiin on nyt tulossa selkeyttä rakentamislain muutosten sekä asunto-osakeyhtiölain huoneiston hallintaanottoa koskevien säännösten muuttamisen myötä.
Lyhytvuokrauksella tarkoitetaan yleensä asuinhuoneiston tarjoamista tilapäiseen lyhytvuokraukseen erilaisten jakamistalouden verkkoalustojen kautta. Tyypillisesti vuokrasuhteen kesto on muutamasta päivästä muutamaan viikkoon. Lyhytvuokraaja ei ole asuinhuoneistossa kirjoilla, eikä lyhytvuokrausta pidetä asuinhuoneistojen vuokrauksesta annetussa laissa tarkoitettuna vuokrasuhteena. Näin ollen laki ei tällä hetkellä tunnista lyhytvuokrausta.
Lyhytvuokrauksen edellytyksiä pyrittiin alun perin selkeyttämään jo keväästä 2024 lähtien rakentamislain ns. korjaussarjan yhteydessä. Viime syksynä lyhytvuokrausta koskeva ehdotus päätettiin kuitenkin siirtää vielä jatkovalmisteluun, eikä lyhytvuokraussääntely siten ehtinyt mukaan 1.1.2025 voimaan tulleeseen rakentamislakiin. Valmistelu on jälleen käynnissä, ja tavoitteena on nyt saada lyhytvuokrausta koskeva sääntely lisättyä rakentamislakiin muiden rakentamislain muutosten yhteydessä.
Lakiehdotuksessa on nähty tarpeellisena lähtökohtana säätää asumisen määritelmästä. Ehdotuksessa selkeytettäisiin ensinnäkin sitä, että rakennusluvan mukaisena asuinkäyttönä tarkoitetaan nimenomaan jatkuvaa asumista. Asumisena pidettäisiin myös asuinhuoneiston tai asuinrakennuksen vuokrausta vähintään neljä viikkoa kestävillä sopimuksilla. Näin ollen lähtökohta on nytkin valmistelussa olevassa ehdotuksessa se, että asuinhuoneistoa tai asuinrakennusta saa aina vuokrata rajoituksetta yli neljän viikon jaksoissa. Lyhytvuokrauksen osalta ehdotukseen on lisätty vuosikohtainen 90 vuorokauden raja, jonka puitteissa myös muuta kuin omaa asuntoaan voisi vuokrata lyhyemmillä sopimuksilla eli lyhytvuokrauksena. Tämä muutos vaikuttaisi nimenomaan sijoitusasuntojen ja kakkosasuntojen lyhytvuokraukseen. Sen sijaan asunnon omistaja voisi rajoituksetta vuokrata omaa asuntoaan, eli asuntoa, jossa hän itse on kirjoilla. Tämä kuitenkin edellyttää, että asunnon omistajan tulee olla sekä kirjoilla asuinhuoneistossa että tosiallisesti asua siinä. Ajatuksena on, että vuokraus ei tällöin voi olla kovin toistuvaa. Ehdotuksessa on katsottu, että tosiasiallista asumista voitaisiin näyttää toden sosiaalisten verkostojen sijaitsemisella riittävällä etäisyydellä asunnosta. Tämä sanamuoto voi herättää kysymyksiä todellisesta tulkinnasta, mutta lähtökohtaisesti rakennusvalvontaviranomainen vastaisi tästä arvioinnista. Lakiehdotuksen mukaan kunnat voisivat pidentää lyhytvuokrauksen sallittua vuosittaista enimmäisaikaa 180 päivään sallimalla tämän rakennusjärjestyksessään. Tätä enemmälti kunnat eivät voi aikaa pidentää, esimerkiksi sallimalla lyhytvuokrausta koko vuoden kattavaksi.
Lyhytvuokraukselle säädettävä aikaraja tuo mukanaan myös selkeämmän selvitysvelvollisuuden lyhytvuokrausta harjoittavalle asunnon omistajalle. Käytännössä tämä tarkoittaisi asunnon omistajan velvollisuutta pitää kirjanpitoa vuokrauksesta sekä esittää sitä koskevat tiedot pyynnöstä rakennusvalvontaviranomaiselle. Tämä helpottaisi rakennusvalvontaviranomaisen mahdollisuuksia valvoa rakennuksen käyttöä. Mikäli vuokranantaja on vuokrannut sijoitusasuntoaan lyhytaikaisesti yli säädetyn aikarajan, hänet voitaisiin tuomita rakentamisrikkomuksesta.
Toinen uudistus liittyy asunto-osakeyhtiölain hallintaanottoa koskevien säännösten uudistamiseen, jolla pyritään antamaan taloyhtiöille enemmän keinoja puuttua häiritsevään lyhytvuokraukseen. Nykyisin voimassaolevien säännösten perusteella lyhytvuokrauksessa käytetyn huoneiston hallintaanotto on ollut haastavaa.
Hallintaanottoa on mahdollisesti voitu perustella esimerkiksi huoneiston asumistarkoituksen vastaisella käytöllä. Huoneiston lyhytvuokraus ei kuitenkaan itse suoranaisesti ole asumistarkoituksen vastaista käyttöä, vaan tämä riippuu siitä, miten toiminta on järjestetty. Kysymys on aina kokonaisarvioinnista, jossa on otettu huomioon, missä määrin toiminta aiheuttaa häiriötä ja/tai kustannuksia taloyhtiölle, sekä muille osakkaille. Asumistarkoituksesta poikkeamisen arvioinnissa merkitystä on annettu myös ulkopuolisen työvoiman, kuten siivoojien, käytöstä lyhytvuokraustoiminnassa. Vaihtoehtoisesti taloyhtiöt ovat voineet pyrkiä perustelemaan hallintaanottoa sillä, että huoneistossa on vietetty häiritsevää elämää. Tässä on ollut puolestaan se ongelma, että lyhytvuokralaisten jatkuvasti vaihtuessa on harvoin kysymys siitä, että jokainen lyhytvuokraaja viettäisi huoneistossa häiritsevää elämää. Taloyhtiöissä on myös saatettu miettiä keinona lyhytvuokrauksen kieltämistä kokonaan yhtiöjärjestysmääräyksellä. Käytännössä tämä on kuitenkin mahdotonta, koska se edellyttää kaikkien osakkaiden, eli siten myös lyhytvuokrausta harrastavien osakkaiden, suostumusta.
Oikeusministeriön työryhmä on julkaissut elokuussa mietinnön asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta, joka selkeyttäisi taloyhtiöiden mahdollisuutta puuttua häiritsevään lyhytvuokraukseen. Lakimuutoksen tavoitteena on ensisijaisesti puuttua lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuviin haittoihin ja lisäkustannuksiin, kuitenkaan rajoittamatta tarpeettomasti itse toimintaa. Työryhmä ehdottaa, että asunto-osakeyhtiölain hallintaanottopykälään lisättäisiin kohta, joka nimenomaan mahdollistaisi huoneiston hallintaanoton tilanteissa, jossa lyhytvuokrauksesta aiheutuu merkittävää haittaa ja/tai lisäkustannuksia. Tämä lisäys täsmentäisi mahdollisuutta soveltaa hallintaanottosäännöstä myös lyhytaikaisen vuokraustoiminnan yhteydessä. Huomattava on kuitenkin ehdotettu merkittävyysedellytys, eli huoneiston hallintaanottokynnys tullee jatkossakin olemaan suhteellisen korkealla.
Lisäksi lakimuutoksella pyritään selkeyttämään tilannetta, jossa lyhytvuokralainen on aiheuttanut vahinkoa yhtiölle, osakkaalle tai ulkopuoliselle taholle. Tällaisessa tapauksessa lyhytvuokrausta harjoittavalla osakkaalla olisi velvollisuus myötävaikuttaa vahingonkorvauksen vaatimiseen esimerkiksi luovuttamalla vuokralaisen yhteystiedot taloyhtiölle. Työryhmä pohti myös yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevaa päätöksentekomenettelyä lyhytvuokrauksen kieltämisen osalta, ja tuli perustellusti siihen päätökseen, että myös tulevaisuudessa lyhytvuokraus voitaisiin kieltää yhtiöjärjestyksessä ainoastaan kaikkien osakkaiden suostumuksella.
Keskustelu lyhytvuokrauksen edellytyksistä on pitkään ollut varsin kahtiajakautunutta, ja jakolinjat ovat vahvistuneet vuosien kuluessa lyhytvuokrauksen suosion kasvaessa. Säännösten puuttuminen on ollut omiaan hämmentämään käytäntöä, ja eri kuntien rakennusvalvontaviranomaiset ja taloyhtiöt ovat laatineet omia lyhytvuokrausta koskevia ohjeistuksia sekä sääntöjä. Kaikkien lyhytvuokrauksen parissa toimivien tahojen yhteisessä intressissä onkin, että lyhytvuokrauksen edellytykset saadaan pian säänneltyä. Huomattava on, että edellä mainitut muutokset ovat vasta luonnosvaiheessa, ja odotettavaa onkin, että syksy tuo tullessaan jatkovalmistelulle kiireisiä aikoja.
Hanna Vieruaho
Asianajaja, Varatuomari
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
www.kak-laki.fi
