Isännöinti & hallitus (rahoitus & vakuutus)
Taloyhtiön talous testissä
Taloyhtiön osakkaan vastikemenot saattavat nousta jopa satoja euroja kerralla. Kovia aikoja eletään nyt etenkin yhtiöissä, joissa on suuria yhtiölainoja. Korkomenojen lisäksi taloyhtiöitä
kuristaa myös yleinen kustannusten nousu. Esimerkiksi sähkölämmitteisissä taloyhtiöissä energiakulujen nousu on ollut melkoista viimeisen vuoden aikana.
TALOYHTIÖIDEN VELKAKEHITYS on ollut nousussa viimeisen
kymmenen vuoden aikana. Vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä
lainaa on yleensä otettu esimerkiksi putkiremontteja
tai muita suuria perusparannuksia varten. Monissa taloyhtiöissä
velkaa voi olla useastakin perusparannusprojektista.
Suurimpia yhtiövelkoja on tällä hetkellä uudistalokohteissa,
joissa osakkeita on myyty 50–80 prosentin yhtiölainaosuuksin.
Hypon asuntorahoitusjohtaja Risto Marilan mukaan
taloyhtiöiden laina-ajat ovat isompien lainojen osalta tyypillisesti
20–25 vuoden pituisia.
”Pääosa asunto-osakeyhtiöiden lainoista on sidottu Euriboriin.
Historiallisesti on ollut kannattavampaa kestää korkojen
vaihtelu, kuin sitoa lainaa kiinteään korkoon. Menneellä vuosikymmenellä
ehdittiin totuttautua nollakorkoihin, eikä erilaiset
korkoturvavaihtoehdot nousseet koskaan suosituimmaksi vaihtoehdoksi
asunto-osakeyhtiölainoissa.”
Miksi kiinteäkorkoisia taloyhtiölainoja on
nostettu niin vähän?
Suotuisan korkotilanteen ohella asunto-osakeyhtiöiden kiinteäkorkoisissa
lainoissa on Marilan mukaan niiden käyttöön liittyviä
haasteita.
”Niihin saattaa olla kankeampi tehdä esimerkiksi osakaskohtaisia
lyhennyksiä tai muita muutoksia”, hän tarkentaa.
”Ehkä yleisin syy lienee kuitenkin se, että asia ei ole matalien
korkojen aikaan noussut puheeksi yhtiökokouksissa.”
Taloyhtiön taloudellinen pelivara kuntoon
Marila sanoo, että tällä hetkellä on tärkeää, että taloyhtiöissä
tiedetään tarkasti, mikä yhtiön taloustilanne
on. Siihen sisältyy vastikkeiden tarkka maksuvalvonta ja ripeä perintäprosessin
käynnistäminen ongelmien ilmaantuessa.
”Hallituksen ja isännöitsijän on hyvä olla tiiviisti yhteydessä.
Monissa hyvin hoidetuissa taloyhtiöissä huonoihin
aikoihin onkin varauduttu esimerkiksi keräämällä ylimääräisiä
vastikkeita. Lyhyellä aikavälillä taloyhtiöllä olisi hyvä olla
vastikepuskuria
noin 2–4 kuukauden väliseksi ajaksi.”
Marilan mukaansa tänä keväänä taloyhtiöissä on nähty
keskimäärin 10–20 prosentin vastikekorotuksia.
”Suurimmat korotukset osuvat luonnollisesti puskurittomiin
taloyhtiöihin.”
Marila sanoo, että pidemmän aikavälin varautuminen on
pitkälti tulevien remonttien ennakointia ja taloyhtiön yleistä
kunnossapitoa.
”Korjaustarvetta on hyvä ennakoiden 5–10 vuoden päähän.”
Yksittäisten osakkaiden maksuvalmiutta Marila pitää yhä
pääosin hyvänä.
”Suomalaiset ovat tunnollisia asuntovelallisia ja he ovat
suurimmaksi osaksi varautuneet tiukempiin aikoihin.”
Harvinainen konkurssi saattaa yleistyä
Taloyhtiön konkurssin uhka voi kasvaa monesta syystä. Tavallisimpia
syitä ovat lykätyt korjaushankkeet, yhtiön sijainti muuttotappioalueella
tai yksittäisten osakkaiden maksurästit. Jos
tähän vielä lisätään heikko maksuvalmius voi taloyhtiö joutua
jättämään konkurssihakemuksen. Veronmaksajien keskusliiton
julkaisun mukaan suomalaisista noin 80 000 taloyhtiöstä viimeisen
viiden vuoden aikana konkurssihakemuksia on tullut
vuodessa kymmenkunta. Konkurssin hakeminen ei tosin vielä
tarkoita, että konkurssi toteutuu.
Marila pitää konkurssiuhkaa vähäisenä. Velkaisten uudistaloyhtiöiden
riskitilannetta hän pitää sen sijaan mielenkiintoisena
seurattavana.
”Niissä osakeomistuksen jakautumisella on suuri merkitys.
Suurimmat maksuvalmiusriskit uudiskohteissa ovat tietenkin
yhtiöissä, joissa yksittäisellä sijoittajalla on suuri määrä
osakkeita ja vastikkeenmaksukyky vahvasti vuokrakassavirran
varassa. Jos yksittäinen sijoittaja ajautuu maksukyvyttömyyteen,
voi tilanne muuttua nopeastikin. Vanhoissa yhtiöissä riski
kohdistuu puolestaan yhtiöihin, joissa on eletty niin sanotusti
‘kädestä suuhun’-periaatteella ennakoimatta tulevaa”, Marila
tarkentaa.
Teksti: Heli-Maria Wiik
Velallinen kokee korkojen nousun joka tapauksessa
HYPON EKONOMISTIN Juho Keskisen mukaan
viimeaikaisesta markkinaheilunnasta huolimatta iso
kuva ei ole juurikaan muuttunut ja nykytasoillakin
korontarkistuspäivä tuo velallisille merkittävän lisäkulun.
”Markkinaennusteiden mukaan korot pysyvät
nykytasoillaan
tai nousevat vielä tänä vuonna, ja
voivat laskea aikaisintaan ensi vuonna. Epävarmuus
kehityksestä on toki kasvanut, mutta ennusteet eivät
tällä hetkellä povaa voimakkaita muutoksia tälle
vuodelle.”
Hänen mukaansa Euroopan keskuspankki arvioi
inflaatiota aina uusimman tiedon valossa ja voi
joutua vielä nostamaan ohjauskorkojaan sitkeän
pohjainflaation vuoksi.
”Oman näkemykseni mukaan korot voivat hieman
palautua ylöspäin lähemmäksi neljän prosentin
tasoa lähiaikoina,
sillä todennäköisyys laajemmalle
pankkikriisille on hyvin pieni, mutta heijastuu kuitenkin
markkinoiden nykyhintoihin laskevasti.”
Ekonomisti Keskinen sanoo, että taloyhtiön kiperin
paikka voi syntyä siitä, jos lainaa on paljon ja siitä
on oltu lyhennysvapailla eikä lainanmaksuun ole
varauduttu.
”Kevään aikana moni taloyhtiö on tilanteessa,
jossa euribor tarkistetaan nollatasolta tai ainakin
matalalta tasolta tuonne 3–4 prosentin tasolle, kun
korkosuojattuja lainoja on yhtiölainoissa melko
vähän.”
Teksti: Heli-Maria Wiik
Kuvat: Pixabay
Konkurssi voi olla asukkaalle suuri kriisi
ASUNTO-OSAKKAALLE TALOYHTIÖN konkurssi
voi olla suuri inhimillinen tragedia. Asunnolta saattaa
mennä arvo ja asuntovelka jäädä. Jos näin tapahtuu,
ihminen voi pahimmassa tapauksessa olla asunnoton.
”On tärkeää, että asia nostetaan esiin yhteiskunnallisena
kysymyksenä”, Isännöintiliiton vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja
Tuomas Viljamaa sanoo Yle uutisten
haastattelussa.
Kiinteistöliiton neuvontalakimies Tapio Haltia kertoo
Ylelle, että käytännössä asukas voi joutua pois kodistaan.
”Prosessi on samanlainen kuin missä tahansa osakeyhtiössä.
Osakas ei omista huoneistoa vaan osakkeita,
jotka oikeuttavat huoneiston hallintaan. Konkurssissa
sijoitus yhtiöön raukeaa.”
Taloyhtiössä ottaa määräysvallan konkurssin jälkeen
konkurssipesänhoitaja. Hänen tehtävänsä on huolehtia
velkojien tarpeista.
”Tällöin realisoidaan se omaisuus, mikä on jäljellä.
Tällaisia voivat olla rakennukset tai tontti. Käytännössä
asukkaat voivat neuvotella asumisesta konkurssipesänhoitajan
kanssa. On mahdollista, että asukas saa jonkin
siirtymäajan muuttoon”, Haltia tarkentaa Ylelle.
Teksti: Heli-Maria Wiik
