Isännöinti & hallitus (rahoitus & vakuutus)
Vastikerahoituslaskelma – työkalu taloyhtiöiden talouden tasapainottamiseen ja yhdenvertaisuuden varmistamiseen
Aloitin isännöintitehtävissä vuonna 1976. Tällöin totesin, että vastikkeiden määrittelyssä oli puutteita. Aina ei saavutettu yhdenvertaisuutta eri vastikkeiden kesken. Hoito- tai pääomavastike saattoi olla yli- tai alijäämäinen ja toisen vastikkeen kertymää voitiin käyttää toisen vastikelajin maksuihin. Oikean tilanteen saavuttamiseksi kehitin vastikkeiden jälkilaskelman ja vastikkeiden täsmäyttämisen taseeseen. Laskelma muodostui sittemmin yleisesti käytetyksi malliksi.
Tausta ja ongelma
Asunto-osakeyhtiöissä ja keskinäisissä kiinteistöosakeyhtiöissä vastikkeiden maksussa ei saavutettu yhdenvertaisuutta, koska eri vastikelajeja, kuten hoitovastikkeita ja eri rahoitusvastikkeita, kerättiin huomioiden kulut ja tuotot, mutta niitä ei täsmäytetty hoito- ja pääomapuoleen laskelmissa. Tämä johti tilanteisiin, joissa kerättiin joko liikaa tai liian vähän hoitovastikkeita ja rahoitusvastikkeita, mikä vaikeutti yhtiön talouden hallintaa.
”Vastikerahoituslaskelma syntyi tarpeesta tasapainottaa vastikkeiden maksua.
Erityisen haastavaa oli tilanne, jossa hoitovastikkeita kerättiin liian vähän ja rahoitusvastikkeita liian paljon. Tämä aiheutti eriarvoisuutta osakkaiden kesken, koska osa osakkaista oli maksanut lainaosuuksiaan taloyhtiön lainoista ennen laskelman kehittämistä. Neljän vuoden hoitopuolen vastikkeiden yli- ja alijäämät sekä eri rahoitusvastikkeiden yli- ja alijäämät saatiin selville viimeisimmässä tilinpäätöksessä. Näiden täsmäyttäminen rahoitusomaisuuteen ja lyhytaikaisiin velkoihin oli ratkaiseva askel yhdenvertaisuuden saavuttamiseksi. Samalla ymmärsin että pääomapuolelta oli lainattu hoitopuolelle varoja ja usein oli tilanne että yhtiön maksuvalmius oli erityisen heikko ja lainanlyhennyksiä ja korkomenoja jouduttiin siirtämään useammalla kuukaudella. Sama asia kävi myös ilmi hoitopuolen osalta ja hoitopuoli lainasi pääomapuolelle, koska pääomapuolen alijäämät aiheuttivat vaikeutta hoitokulujen maksamiseen. Tämän vuoksi ehdotin hallitukselle ja yhtiökokoukselle täsmäytysvuotena että sen hetkinen korkoprosentti, joka oli 1970-luvun lopulla 12 %, hyvitettiin korkotulona vastikerahoituslaskelmassa joko pääomatuloissa tai hoitotuloissa, kumpi tahansa oli ”lainannut varoja” toisilleen neljän vuoden aikana ja maksettu lainaosuuksia myös pois. Myös lainaosuuslaskelmat piti laskea uudestaan huomioiden niissä merkittävät pääomapuolen yli- ja alijäämät. Onneksi näitä korjauksia ei ollut paljon. Koron periminen tulee kuitenkin kysymykseen vain poikkeuksellisen suurissa yli- tai alijäämissä.
Ratkaisun kehittäminen
Vastikerahoituslaskelma syntyi tarpeesta tasapainottaa vastikkeiden maksua. Uusien taloyhtiöiden 4-vuoden hoitopuolen vastikkeiden yli- ja alijäämät sekä eri rahoitusvastikkeiden yli- ja alijäämät saatiin selville viimeisimmässä tilinpäätöksessä. Näiden täsmäyttäminen rahoitusomaisuuteen ja lyhytaikaisiin velkoihin oli ratkaiseva askel yhdenvertaisuuden saavuttamiseksi. Myös taseesta on näin nopeasti laskettavissa rahoitusomaisuuden ja lyhytaikaisten velkojen erotus, joka on sama kuin vastikerahoituslaskelman kokonaistilanne täsmäytettynä. Taseessa pitää vähentää vielä seuraavan tilikauden lainanlyhennykset.
Yhtiön omakustannusperiaatteen toteutuminen vaatii, että vastikkeita kerätään juuri sen verran kuin tarvitaan. Hoitopuolella voi olla ylijäämää yllättävien korjausten varalle, ja hoitovastikkeita voidaan kerätä talteen 2-4 kuukauden vastikekertymän verran. Lisäksi voidaan kerätä erillistä korjausvastiketta tulevia isoja perusparannuksia tai suurehkoja korjauksia varten. Mikäli hoitopuolen ylijäämät kasvavat vuosittain on ne perusteltava toimintakertomuksessa.
”Mikäli hoitopuolen ylijäämät kasvavat vuosittain on ne perusteltava toimintakertomuksessa.
Tulokset ja vaikutukset
Laskelman käyttöönotto auttoi tasapainottamaan yhtiön talouden ja saavuttamaan yhdenvertaisuuden osakkaiden kesken. Asunto- ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt ovat tuloksestaan verovelvollisia, mutta verotettava tulos saadaan nollille asuintalovarauksella, poistoilla, rahastoinnilla ja vahvistetuilla tappioilla, jolloin välittömiä veroja ei tule maksuun.
Suositukset ja tulevaisuuden näkymät
Suosittelen, että yhtiöt keräävät ylijäämää yllättävien korjausten varalle ja korvamerkitsevät varoja tulevia perusparannuksia varten.
Koska pankit edellyttävät nykyään myös taloyhtiöiltä omaa osuutta rahoituksesta niin voidaan erityistä isompaa investointia tai perusparannusta varten kerätä erityistä korjausvastiketta omana eränään vastikerahoituslaskelmassa ja varat voidaan rahastoida noudattaen verohallituksen ohjeistusta tai tehdä asuintalovaraus sekä tehdä mahdolliset poistot tuloksen tasaamiseksi.
Tulevaisuudessa on tärkeää jatkaa laskelman kehittämistä ja varmistaa, että vastikkeiden maksussa saavutetaan yhdenvertaisuus. Näin voidaan varmistaa, että yhtiön talous pysyy tasapainossa ja osakkaat ovat tyytyväisiä.
Parannettavaa
1. Nykyisessä Kirjanpitolautakunnan 1.2.2017 ohjeistuksessa ei vastikerahoituslaskelmassa ole rinnalla edellisen vuoden vertailutietoja. Siksi tilintarkastuksessa on tullut esille, että edellisen tilikauden hoito- tai pääomapuolen yli- tai alijäämiä on virheellisesti kirjattu seuraavan tilikauden aikaisempiin lukuihin ko. tilikaudella täsmäytyksenä.
2. Myös Kirjanpitolautakunnan esittämässä vastikerahoituslaskelmassa sekä kirjanpito-ohjelmistot eivät esitä oikein erityisvastike- ja hankelaskelmaa siksi nämä sekoitetaan hoitopuolelle ja näin varsinainen hoitopuolen yli/alijämä jää selvittämättä.
”Tulevaisuudessa on tärkeää jatkaa laskelman kehittämistä.
3. Samoin on ollut tilanteita, joissa perusparannusmenot on kirjattu tilinpäätökseen ao. kuluihin ja ostovelkoihin täysimääräisenä kirjanpitolain mukaisesti huomioiden, mutta rahoitustulona on vain esim. yhtiökokouksen hyväksymä limiitti ja näin ostovelkoina rahoitettu erä ei näy tilapäisenä tulona vastikerahoituslaskelmassa. Tämän takia hoitopuoli yhdistettynä hankkeeseen aiheuttaa sen että myös koko hoitopuoli näyttää miinusta tai jos limiittitiliä on nostettu liikaa, myös plussaa!
Tilikauden investoinneista kuten maalämmöstä ja muissa isoissa korjausurakoissa huomioitava luottolimiitin nosto tarkasti siten että maksupostit maksetaan ajallaan ja tilinpäätöksessä huomioidaan näiden ostolaskut myös veloissa mutta samalla isojen peruskorjausten tulopuoli, luottolimiitti ja menot eivät ole tasapainossa jos mukaan ei lasketa lyhytaikaisena rahoituksena ostovelkojen rahoitusta. Tämä siksi että suoriteperusteisesti kirjatut investoinnit ja isot korjaukset on huomioitu hankerahoituslaskelmassa menona ja usein vain nostettu tilinpäätöshetken luottolimiitti on mukana tulopuolella. Tämän vuoksi ostovelkoihin kirjatut aktivoitavat investoinnit ja korjausmenojen ostovelat tilinpäätöksessä pitäisi myös huomioida kuten luottolimiittikin tulona, jolloin näkyy tämän hankkeen kokonaistilanne.
Tärkeintä on että hoitopuolen yli-alijäämä esitetään omana eränään, jolloin hoitovastikkeen määrittely seuraavan tilikauden talousarviossa toteutuu oikein.
4. Yhtiöjärjestyksen mukaisesti osakkailla on mahdollisuus maksaa pois osuutensa pitkäaikaisista lainoista. Kun tehdään isoja investointeja tai perusparannuksia, on osakkailla ollut mahdollisuus maksaa osuutensa arvioidusta urakkasummasta lisätöineen, joka ei välttämä ole lopullinen. Lisätyöt ym. voivat nostaa urakkaa. Tämän vuoksi hankelaskelma on laadittava tarkemmin joka vuosi ja valmistumisvuonna esitettävä hankelaskelma vuosittain, jossa on täsmäytettynä myös osakkaiden aikaisemmin maksamat lainaosuudet tästä urakasta ja joko peritään lisää tai myös maksetaan takaisin. Olen huomannut että tätä ei enää noteerata omana täsmäytyksenä joko palautuksena tai perintänä lopullisessa lainaosuuslaskelmassa.
Paras tapa olisi että lainaosuuksia tulee ottaa vastaan sitten, kun luottolimiitti on vaihdettu lopulliseksi pitkäaikaiseksi lainaksi.
Osmo Kalmari, HT-tilintarkastaja, LJK, LKV, Kalmariunion Oy sekä Tilintarkastusyhteisö Elinkaari.
Kuva: Kalmariunion Oy
Yhteenveto
Vastikerahoituslaskelma on osoittautunut tärkeäksi työkaluksi asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden talouden hallinnassa. Laskelman avulla on saavutettu yhdenvertaisuus vastikkeiden maksussa ja varmistettu yhtiön talouden tasapaino. Kehitystyöni jälkeen on tullut mukaan myös isojen perusparannuskorjausten hankeosuuslaskelma. Itselläni oli isännöitävänä vain uusia taloyhtiöitä ja isoja korjauksia tai investointeja ei silloin vielä ollut.
Suosittelen isännöitsijöitä esittämään taloyhtiöiden hallituksille ja yhtiökokouksille ensin vastikerahoituslaskelman sisällön ja esim. hoitopuolen yli/alijäämät, niistä aiheutuneet ylitykset ja alitukset, kun määritellään uuden tilikauden hoitovastikkeet. Merkittävät talousarviosta poikkeavat muutokset hoitokuluissa ja rahoituspuolen erissä on aina esitettävä toimintakertomuksessa.
Teksti: Osmo Kalmari
HT-tilintarkastaja, LJK, LKV, Kalmariunion Oy
Tilintarkastusyhteisö Elinkaari.
